1. Entregar la cosa vendida, lo que puede cumplir de manera real, jurídica o virtual, es decir: entregando materialmente la cosa o su título si se trata de un derecho, en el primer supuesto; cuando la ley considera que la cosa ya la recibió el comprador, aun cuando materialmente no la tenga, lo que ocurre en el caso de que se entregue a un tercero, por ejemplo, un transportista, o un depositario. El tercer supuesto, es decir la entrega virtual, tiene lugar según el cuarto párrafo del artículo 2284: desde el momento en que el comprador acepte que la cosa vendida quede a su disposición, se tendrá por virtualmente recibido de ella, y el vendedor que la conserve en su poder sólo tendrá los derechos y obligaciones de depositario.
2. La segunda obligación es garantizar las calidades de la cosa vendida, es decir responder de los vicios y defectos ocultos de la cosa vendida.
3. . La tercera obligación, prestar la evicción, o sanear en caso de evicción.

La evicción tiene lugar cuando a consecuencia de sentencia ejecutoriada, derivada de un juicio en el que se haya reclamado un mejor derecho, el comprador pierda total o parcialmente la cosa.

El saneamiento es la indemnización que el vendedor tiene que dar al comprador a consecuencia de la pérdida de la cosa.

Como se ve, no se trata de devolver el precio, sino del pago de una cantidad extra, que se gradúa según actuó el vendedor de buena o mala fe. Si actuó de buena fe, se aplica el artículo 2126 conforme al cual debe entregar al comprador vencido:

1. El precio íntegro que recibió por la cosa;
2. Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquirente;
3. Los causados en el pleito de evicción y en el de saneamiento;
4. El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se determine que el vencedor satisfaga su importe.

Por el contrario, si el vendedor actuó de mala fe, el Código es más severo, ya que además de cubrir los importes que resulta cuando haya buena fe, debe, conforme al artículo 2127, que nos dice:

1. Devolverá, a elección del adquirente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o el que tenga al tiempo en que sufra la evicción;
2. Satisfará al adquirente el importe de las mejoras voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa;
3. Pagará los daños y perjuicios.

Las obligaciones del comprador son:

1. Pagar el precio. El precio debe cubrirlo, en el lugar convenido o al recibir la cosa, en el tiempo pactado, la falta del pago del precio en las condiciones pactadas, da derecho al vendedor a iniciar la acción de rescisión, para obtener, si ya la entregó, la devolución de la cosa, más los daños y perjuicios sufridos.
2. Conforme al artículo 2296, el comprador deberá pagar intereses, durante el tiempo que transcurra entre que haya recibido la cosa y pague el precio cuando:

a) Se hubiese pactado;
b) Si la cosa produce fruto o renta;
c) Si se hubiese constituido en mora;
d) En la compraventa, originalmente pactada de contado, si es que se concede al comprador un plazo para hacerlo, salvo pacto en contrario.

LAS MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA.

1.- Pacto de no vender a determinada persona: Lo dispone el artículo 2301, donde menciona que puede pactarse que la cosa comprada no se venda a determinada persona, pero es NULA la cláusula en que se estipule que NO puede venderse a persona alguna.

2.- Pacto de retroventa: Se da cuando el comprador se obliga a volver a vender el bien objeto del contrato a su antiguo vendedor. Esta modalidad está prohibida por nuestra legislación, según lo dispuesto por el artículo 2302 del Código Civil,

3.- Pacto de preferencia: Conforme al artículo 2302, nos dice que se puede estipular que el vendedor goce del derecho de preferencia por el tanto, en caso de que el comprador quisiere vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa.

4.- Con reserva de dominio: Según lo dispuesto por el artículo 2312, es cuando el vendedor se reserva la propiedad del bien objeto del contrato, en tanto no se le liquide el precio total de la operación.

5.- Compraventa en abonos: Esta la encontramos regulada en el artículo 2310 y se presenta cuando el comprador paga el precio en parcialidades.

6.- Venta de cosa futura: Lo vamos a hallar en el artículo 2309, donde nos indica que, si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se regirá por lo dispuesto en el contrato de esperanza.

7.- AD CORPUS: Se refiere a la venta de bienes inmuebles sin tomar en consideración las medidas específicas y por un precio único.

8.- AD MESURAM: Compraventa de un bien inmueble que se hace fijando un precio por unidad o medida.

COMPRAVENTA AD CORPUS Y AD MESURAM, SUS DIFERENCIAS.

Existe una clara distinción entre la venta ad corpus y la venta ad mesuram, consistiendo ésta en que en la primera aun cuando se han señalado los linderos y se ha fijado la superficie total del predio, el precio convenido se fija en forma alzada sin referencia a una unidad de medida, de tal suerte que si al verificarse las medidas del bien inmueble enajenado, no coinciden con las que se señalaron como superficie total, ya que exceda o sea menor a ésta, el precio no podrá sufrir alteración alguna, regulándose este tipo de compraventa en los artículos 2261 y 2290 del Código Civil.

En  tanto  que  en  la  compraventa  ad  mesuram  el  precio  se  determina proporcionalmente en función de una unidad de medida, fijándose una determinada suma de dinero por metro cuadrado, ello con independencia de que se establezca una superficie total del  terreno  enajenado,  y  en  este  supuesto,  si  la  medida  real  es  inferior  o  superior  a  lo especificado en el contrato de compraventa celebrado, originará que se tenga que modificar el precio total, por existir un error de cálculo de acuerdo con lo previsto en el artículo 1814 del Código Civil, error que no trae consigo la nulidad del contrato, sino como se dijo, que se rectifique el precio.